Реализация недвижимости, особенно на территории стран постсоветского пространства – крайне доходный бизнес. И именно поэтому множество начинающих предпринимателей решают влиться именно в эту нишу и открыть собственное агентство недвижимость, рассчитывая на легкую работу, небольшие инвестиции, несложные организационные процедуры и, разумеется, солидную прибыль. Впрочем, несмотря на столь позитивную картину, открытие подобного бизнеса на территории Российской Федерации не является простой задачей.
Первое, что нужно учитывать предпринимателю, это высокая конкуренция. Подобная насыщенность рынка объясняется тем, что цены на жилье России постоянно повышаются, и вряд ли эта тенденция прекратится. Предприниматели это прекрасно осознают, и стремятся занять эту нишу, тем самым провоцируя рост предложения, которое впоследствии начинает значительно превышать спрос.
Вследствие этого, предприниматель должен обращать внимание на потенциальную рентабельность своего бизнеса. Для этого ему нужно определиться со своими первоочередными действиями, суммой инвестиций в дело, здраво оценить возможные риски и ознакомиться с особенностями данного бизнес-сегмента.
Собственно, риэлторский бизнес имеет свою специфику, которая может быть отображена в следующих характеристиках:
- большая конкуренция;
- сравнительно небольшие капитальные вложения;
- большие и постоянные вложения в рекламу;
- зависимость успешности бизнеса от профессионализма персонала;
- постоянная работа с динамично меняющимися массивами информации;
- значительные усилия на создание базы и поддержание (обновление) актуальности данных.
База данных – является основой данного бизнеса.
Формировать базу данных можно из нескольких источников:
- приобретение базы данных в компаниях, которые специализируются на сборе и обработке информации (для новых клиентов тестовая версия базы предоставляется на небольшой срок бесплатно, тестирование проводится выборочным обзвоном и при приобретении базы компания проводит периодические обновления);
- обзвон сотрудниками газетных, журнальных объявлений, объявлений на столбах и информационных стендах;
- поиск клиентов в интернете.
Регистрация
Перед открытием агентства необходимо зарегистрироваться. Для этого нужно определить правовую форму, а именно сделать выбор между юридическим или физическим лицо м или же индивидуальный предприниматель (ИП). Обычно юридическое лицо регистрируют в форме общества с ограниченной ответственностью (ООО). Процесс регистрации обходится дороже, длится дольше времени и требует значительной квалификации при ведении учета.
Преимущества, которые дает регистрация индивидуальным предпринимателем:
- небольшой пакет документов для регистрации (заявление, паспорт и его копия, квитанция об уплате госпошлины);
- госпошлина значительно меньше, чем при регистрации юридического лица;
- регистрация занимает мало времени (до 7 дней);
- упрощенный учет и отчетность;
- просто распоряжаться прибылью и прекращать деятельность;
- при нарушениях меньше штрафы, чем у юридического лица.
ИП не обязан иметь печать, но нужно иметь ввиду, что к документам с печатью у клиентов больше доверия.
Регистрации ООО более весома и солидна для клиента, которого может отпугнуть легковесность индивидуального предпринимателя как гаранта в сделке.
Если бизнес будет организовываться с одним или несколькими партнерами, тогда необходимо будет регистрировать ООО как наиболее распространенную форму юридического лица.
Для ООО характерны:
- предоставление при регистрации гораздо большего пакета документов (учредительный договор, подписи, заверенные нотариально, копии паспортов всех учредителей и т.д.);
- необходимость вносить уставной капитал собственникам согласно долям, указанным в учредительном договоре;
- ведение общей формы налогообложения;
- гораздо труднее закрыть предприятие и распоряжаться прибылью;
- большие штрафы при нарушениях законодательства.
После регистрации необходимо:
- стать на учет в налоговых органах ИМНС, получить свидетельство о регистрации и о присвоении ИНН;
- зарегистрироваться во внебюджетных фондах: медицинском, пенсионном, социального страхования;
- открыть расчетный счет предприятия и изготовить печать.
Лицензирования риэлтерской деятельности в РФ нет. Российская гильдия риэлторов разработала национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности и зарегистрировала их в Госстандарте РФ. Для того, что бы стать полноценным членом на рынок недвижимости, агентству необходимо пройти сертификацию. Сертификация риэлтеров добровольная. Смысл сертификации – это подтверждение, что услуги, которые оказывает агентство, соответствуют национальным стандартам.
Также у предпринимателя есть возможность вступить в гильдию риэлторов или в другие профессиональные корпоративные сообщества – региональные ассоциации риэлторов. В зависимости от региона вступительные взносы могут колебаться в пределах от 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб. Так же не менее полумиллиона рублей может пойти на страхование профессиональной ответственности. Еще одним требованием будет наличие в штате профессионального брокера, которому будет необходимо проходить переаттестацию 1 раз в три года.
Членство в таких организациях дает значительные преимущества:
- увеличивает доверие со стороны клиентов;
- увеличивает доверие других агентств при проведении совместных сделок;
- позволяет получить доступ к общей клиентской базе.
В случае, если для начала деятельности предприниматель вынужден будет брать кредит в банке, ему нужно будет предоставить в банк бизнес – план, подтвержденные источники дохода и обеспечение по кредиту (которым может быть автомобиль, недвижимость в собственности).
Банки неохотно кредитуют стартапы агентств недвижимости, так как кредитование необходимо долгосрочное, а при высокой конкуренции на рынке велики риски невозврата кредита.
Месторасположение и помещение
Основные критерии расположения офиса агентства – многолюдность (большой поток проходящих или большое количество живущих рядом с офисом людей), возможность для клиента просто попасть в офис (рядом с офисом транспортные развязки, метро, остановки основных городских маршрутов). Исходя из этих критериев, офис лучше расположить:
- в центре города (при охвате работой всего города из центра удобнее добираться в любую точку);
- в густонаселенных спальных районах (специализация на нескольких близлежащих спальных районах);
- в торгово–развлекательных центрах;
- в бизнес – центрах.
Приобретение помещения под офис или аренда офиса – это решение предпринимателя, которое он принимает исходя из имеющихся капиталов для начала бизнеса. Для престижа агентства, естественно, лучше иметь собственное помещение. Помимо престижа есть еще несколько положительных моментов собственного помещения:
- можно делать любой ремонт и переоборудование;
- при поиске инвесторов в бизнес наличие собственной качественной недвижимости будет серьезным аргументом и подтверждением вашей состоятельности.
Каких-либо специальных требований к помещению агентства нет. Желательно, чтобы у помещения был отдельный вход. Яркая тематическая вывеска – обязательный атрибут офиса.
Площадь помещения выбирают в зависимости от планируемого количества персонала и зонирования помещения. В помещении офиса желательно иметь:
- кабинет директора (может совмещать функции комнаты для переговоров с клиентами);
- комната для переговоров с клиентами и заключения договоров (если необходимо развести несколько одновременно пришедших клиентов);
- рабочая комната;
- санузел.
Стандартная норма площади на одного офисного работника – 6 – 8 кв. метров.
Персонал
Запомните, ваши агенты представляют ваш бизнес, а впечатление от их работы напрямую ассоциируется с фирмой. Именно поэтому подбираемые сотрудники должны обладать следующими характеристиками:
- свободно управляться с программами и правилами интернет-работы (если вы планируете открыть свой сайт, что практически необходимо, вам понадобится нанять его администратора, который будет корректировать содержание и оформление страницы);
- пройти аттестацию агентов;
- иметь приятную наружность и опрятный, ухоженный вид;
- обладать терпеливостью, терпимостью, терпением;
- не быть излишне навязчивым с клиентами;
- владеть навыками грамотной и культурной речи;
- знать специфику оформления документов, например, расписок, договоров и прочих документов на недвижимость.
Оборудование
Оборудование для агентства недвижимости включает в себя все стандартное оборудование для организации рабочего места офисного работника:
- компьютерный стол, стулья для менеджера и посетителей;
- шкафы и тумбочки для документов;
- компьютеры;
- принтеры, сканеры, ксероксы или замещающий все эти устройства МФУ (многофункциональное устройство);
- мебель для клиентов (шкаф для одежды, диван, кресла и т.д.)
В комнате обязательно должен быть сейф для документов и бланков строгой отчетности.
Очень важным условием успешной работы агентства является наличие хорошей связи. Важно иметь возможность одновременного дозвона нескольких клиентов и работы агентов с клиентами. Для этого можно установить многоканальный телефон или мини АТС, так же можно установить несколько простых телефонных линий на разные номера или приобрести номера нескольких операторов связи. Так же обязательно в офисе нужен надежный интернет, который обеспечивается наличием выделенной линии.
Неотъемлемой частью работы риэлтора являются просмотры. В день их может быть с больше десятка, причем в разных частях города. И в данном случае проблема транспорта встает в полный рост. Решить ее можно несколькими способами:
- передвигаться на автомобиле, который принадлежит агентству (тогда данное оборудование нужно будет купить, а это уже серьезно увеличивает затраты на первоначальном этапе);
- заключить договор с транспортной компанией или частным такси на работу «по вызову»;
- передвигаться к местам просмотра на общественном транспорте (неэффективный из-за медлительности способ).
Предоставляемые услуги
На рынке недвижимости существует огромное количество различных объектов. С каждым объектом можно совершить несколько различных операций, поэтому спектр услуг, которые оказывают агентства недвижимости клиентам, очень широк.
Недвижимость бывает:
- коммерческая (магазины, офисы, склады, промышленные площадки, земельные участки);
- жилая (квартиры, дома).
Существует также рынок покупки-продажи первичного и вторичного жилья, элитного жилья, рынок аренды коммерческой недвижимости или же аренды жилья. Агентство может специализироваться на каком-то одном направлении деятельности или комплексно сочетать несколько направлений.
Основные функции агентства недвижимости на рынке:
- полная подготовка и сопровождение сделки;
- работа с продавцом недвижимости включает в себя предпродажную подготовку недвижимости, рекламирование недвижимости, проведение показов, первоначальное оформление документов и полное сопровождение сделки
- работа с покупателем недвижимости включает в себя подбор вариантов недвижимости, проверка недвижимости на юридическую чистоту и полное сопровождение сделки;
- информационные услуги для клиентов, которые предпочитают осуществлять покупку – продажу недвижимости самостоятельно, в виде платной информации из базы объектов, подходящих по параметрам;
- информационные услуги для клиентов, которые предпочитают осуществлять аренду недвижимости самостоятельно, в виде платной (обычно 50% от суммы арендной платы за месяц) информации из базы объектов, подходящих по параметрам.
услуги по оформлению документов;
- помощь и сопровождение сделок с ипотечными кредитами;
- работа на рынке пригородной недвижимости.
Также некоторые агентства занимаются продажей недвижимости за рубежом:
в Болгарии, Испании, Чехии, и других странах Европы, а также в США.
Для того, чтобы заниматься такой деятельностью, необходимо найти партнеров в странах, в которых будет реализовываться недвижимость. Многие зарубежные агентства с готовностью идут на партнерское сотрудничество, оформляя эти отношения соответствующими договорами.
Основную прибыль агентству приносит работа на рынке покупки-продажи недвижимости. Покупка квартиры – это серьезное решение, которое требует от покупателя соответствующих материальных возможностей. Две-три сделки могут сделать месячный доход агентства. Но нужно учитывать, что рынок торговли недвижимостью подвержен как подъемам, так и спадам. И здесь в качестве поддержки основного направления торговли может выступить работа по аренде недвижимости. Определяется это следующими факторами:
- рынок аренды более обширен, так как квартиры (дома) люди покупают не часто (иногда раз в жизни), а снимают жилье гораздо чаще;
- при меньшей доходности количество сделок по аренде может быть гораздо выше, чем сделок покупки – продажи недвижимости и общий доход от сделок по аренде может быть гораздо выше, чем от торговли недвижимостью;
- спрос на аренду жилья меньше подвержен спадам;
- просто гораздо больше жизненных поводов для аренды жилья: вступление в брак, поступление в институт далеко от родного города, рождение ребенка, переезд в другой населенный пункт и т.д.
Реклама
Чем больше людей узнают об агентстве – тем больше клиентов это агентство посетят. Узнать об агентстве люди могут из разных источников – кто-то поделится впечатлениями от сотрудничества с агентством с друзьями, родственниками или сослуживцами, а кто-то прочитает, услышит или увидит рекламу. Вывод простой – рекламе на всех этапах строительства бизнеса необходимо уделять постоянное и самое пристальное внимание.
Для рекламирования агентства необходимо использовать все доступные рекламные носители: равно как печатные издания, внешнюю рекламу, так радио и телевидение. Но во всем необходимо знать меру, и если вы позиционируете агентство как сервис, работающий с близлежащими спальными районами города, а рекламу даете на федеральном канале – это уже излишество. Правда, очень быстро эти излишества пресечет экономическая прагматика и такая простая вещь, как несоразмерные убытки.
Практичная и эффективная реклама агентства:
- печатная реклама (визитки, буклеты, листовки, реклама в популярных газетах с бесплатными объявлениями);
- внешняя реклама (стенды, выносные штандарты, растяжки, вывеска);
- реклама на региональных интернет-сайтах о недвижимости (в городе, области или республике);
- фирменный сайт (информация об агентстве, контактная информация, база предложений из базы агентства, описания объектов с фотографиями).
В процессе работы клиентам можно дарить маленькие подарки – ручки с логотипом агентства, журналы о недвижимости.