Коммерческая недвижимость может быть приобретена для разных целей. Однако будущим владельцам, независимо от их планов, необходимо будет пройти несколько основных важных этапов и процедур. Представленное ниже описание основных стадий покупки, а также рекомендации призваны помочь предпринимателям и организациям заключить действительно выгодную для них сделку.
Этап 1 Выбор подходящего помещения
Прежде всего, определитесь с целью приобретения коммерческого помещения. Это поможет вам выявить основные параметры отбора недвижимости. Затем ознакомьтесь с предложениями на рынке, оцените месторасположение объектов, и их базовые характеристики. Сделать это вам могут помочь маклеры и риелторы, которые специализируются на подобной недвижимости. Разумеется, их услуги необходимо будет оплатить. Как правило, доля риелторских компаний составляет около 2% от суммы сделки. Впрочем, найти подходящие объекты можно и без помощи профессионалов, изучив последние публикации средств массовой информации: газет, интернета и т.д.
Этап 2 Проверка документов и полномочий собственника
Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.
Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?
И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:
- Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
- Свидетельство о госрегистрации права собственности;
- Данные из ЕГРП.
У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:
- Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
- Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.
Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:
- Учредительные документы сообщества;
- Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).
Этап 3 Проверка истории помещения
Особое внимание стоит уделить истории коммерческого помещения, фокусируясь на следующих моментах:
- Если регистрация производилась на основании решения суда или по заключению мирового соглашения, покупателю стоит проверить, действительно ли суд выносил данное решение, и вступило ли оно в силу;
- Если помещение несколько раз проходило процедуры переоформления, в особенности, особенно если они осуществлялись непосредственно перед продажей, это может свидетельствовать о наличии определенных проблем и намерении владельцев скрыть их;
- Если на помещение накладывались аресты, это может означать, что оно было или же до сих пор является предметом споров.
Этап 4 Проверка основных характеристик помещения
Для проверки характеристик помещения можно нанять специалистов. Они помогут вам понять, соответствует ли цена, заявленная продавцом, реальной стоимости объекта, а также предотвратить возникновение любых проблем уже после заключения сделки. Если вы не желаете оплачивать услуги юристов и оценщиков, вы можете провести проверку самостоятельно. В процессе данной процедуры стоит обращать внимание на правильность оформления документов, а также на все возможные недостатки приобретаемых площадей.
Обязательно проверьте техпаспорт помещения, поэтажные планы и их приложения. Это поможет вам выявить любые несогласованные перепланировки объекта. Также попросите владельца представить договора на обеспечения площадей основными коммунальными услугами, и обязательно уточните вопрос наличия любых долгов.
Этап 5 Заключение договора
Если вы тщательно проверили объект и вынесли решение о его покупке, вам потребуется заключить договор о купле-продаже.
В нем обязательно должно быть такие данные:
- Вся информация о продавце и покупателе;
- Юридический адрес коммерческого помещения;
- Подробное описание объекта;
- Цена помещения, валюта расчета;
- Способ оплаты и ее сроки;
- Время передачи помещения покупателю.
Этап 6 Визит в БТИ
После этого покупателю необходимо будет посетить БТИ. Данное ведомство потребует от покупателя коммерческой недвижимости следующие документы:
- Заявление на инвентаризацию;
- Квитанцию об ее оплате;
- Свидетельство регистрации для ИП и организаций;
- Для юридического лица – учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия;
- Сам договор о купле-продаже.
Данная инстанция может затребовать и другие документы, однако это стоит уточнить непосредственно в БТИ. После того, как новый владелец подаст все необходимые документы, будет назначена дата инвентаризации. После ее проведения новому владельцу выдадут поэтажный план и паспорт БТИ.
Этап 7 Переоформление земли
Если коммерческое помещение находится на определенном земельном участке, новому владельцу необходимо будет заключить договор аренды с земельным комитетом. Для этого потребуется представить следующие документы:
- Заявление о переоформлении права на земельный участок;
- Заявление на проведение замеров (после этого будет проведена экспертиза, после чего составят кадастровый план)
- Оригинал и ксерокопию арендного договора от прошлого владельца;
- Копия свидетельства регистрации для юр. и физ. лиц;
- Копия учредительной документации для юр. лиц;
- Оригинал исторической справки;
- Документы, ранее выданные БТИ.
Также нужно провести процедуру кадастрового учета. После подачи всех документов, экспертизы и процедур учета вам выдадут новый кадастровый план и арендный договор.
Этап 8 Регистрация права собственности
После прохождения всех вышеперечисленных процедур в различных инстанциях, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы. Для этого необходимо представить следующие документы:
- Заявление;
- Квитанцию об оплате регистрации;
- Паспорт;
- Копии и оригиналы учредительных документов (для юр. лиц);
- Оригинал договора купли-продажи;
- Копию и оригинал договора аренды земли;
- Копию и оригинал кадастрового плана;
- Копию и оригинал поэтажного плана.
После принятия всех вышеперечисленных документов вам будет выдана расписка. Затем начнется сама процедура регистрации.
Этап 9 Перезаключение договоров на коммунальные услуги
После того, как помещение окажется в вашей собственности, вам нужно будет заключить новые договора с такими службами:
- Энергоснабжения;
- Водоснабжения;
- Теплоснабжения;
- Телефонной сетью.
Этап 10 Осуществление оплаты
Помните, самыми проверенными способами оплаты является проведение нужной суммы через банковскую ячейку, или же посредством безналичного перевода сразу же после оформления права собственности. Данный совет особенно актуален, если вы приобретаете коммерческое помещение не у физического, а у юридического лица. Если вы предпочли перевод через банковскую ячейку, обязательно пропишите, что продавец сможет забрать указанную сумму только после передачи права собственности. Помните, передавать деньги владельцу до передачи права собственности небезопасно. Выплачивать сумму по договору стоит хотя бы по акту приема-передачи. Впрочем, если в договоре прописана оплата посредством внесения нескольких платежей, то есть в рассрочку, оплату необходимо осуществлять указанным в договоре способом и в нужный срок.
Как сэкономить, приобретая коммерческое помещение?
Многие начинающие и даже опытные бизнесмены стремятся минимизировать свои инвестиции в покупку недвижимости. Сделать это помогут несколько простых рекомендаций.
1. Приобретайте помещения, расположенные не в самом центре города
Если специфика вашего предприятия позволяет приобрести помещение в любом месте, не стоит переплачивать из-за престижного месторасположения. Однако помните, возле любой коммерческой недвижимости должна быть хорошая транспортная развязка.
2. Найдите наиболее выгодную ставку по ипотеке
Если вы планируете приобрести коммерческое помещение, взяв кредит, выберете банк, где ипотечная ставка будет самой низкой.
3. Принимайте участие в аукционах от застройщиков
Информацию о подобных мероприятиях можно найти на официальных сайтах специализированных компаний. Как правило, аукционы проводятся, когда здания еще не достроены. Однако воспользовавшись предложениями застройщиков, вы сможете сэкономить внушительную сумму – от 15% до четверти от всей стоимости недвижимости.
4. Покупайте помещения на начальных этапах стройки
Подобная недвижимость стоит на 30-40% меньше своей рыночной стоимости в конце строительства. Разумеется, такой вариант предполагает определенные риски. Именно поэтому к выбору строительной компании стоит подходить максимально ответственно, собрав всю возможную информацию о застройщике.